Преимущественное право покупки является правом, при осуществлении которого считается, что договор продажи заключен с лицом, имеющим преимущественное право покупки на тех же условиях, о которых продавец договорился с первоначальным покупателем. Осуществление преимущественного права покупки не делает заключенный с первоначальным покупателем договор продажи или установленные им обязанности ничтожными. В дополнение к заключенному по желанию сторон договору возникает новый договор, с таким же содержанием между продавцом и лицом, имеющим преимущественное право покупки.
В случае покупки недвижимости, преимущественное право покупки необходимо использовать в течение двух месяцев, начиная с момента получения извещения о договоре продажи, если законом или договором не установлен иной срок. Обязанность оповестить лицо, имеющее преимущественное право покупки, о заключении договора продажи и содержании последнего возложена законом на продавца. В случае преимущественного права покупки, установленного законом о защите природы и законом защиты памятников старины, копию договора высылает нотариус, и этим считается обязанность продавца об извещении лица, имеющего преимущественное право покупки, исполненной.
Риск заключается в том, что при использовании преимущественного права покупки возникают трёхсторонние обязательственные отношения, в которых у продавца два договора, на основании которых он обязан передать собственность двум покупателям. Возникает вопрос: как разрешить такую ситуацию? Необходимо договориться о возможности (праве) отступления от первоначального договора продажи. Если такой договорённости нет, то использование преимущественного права покупки может повлечь за собой юридический спор. Право отступления означает, прежде всего, то, что продавец освобождается от обязанности передать право собственности первоначальному покупателю, а покупатель освобождается от обязанности оплаты за вещь. При заключении договорённости об отступлении важно учитывать, что стороны договора не могут договориться об отступлении от права собственности лица, имеющего преимущественное право покупки (в случае, если лицо, имеющее преимущественное право покупки, не даёт своё согласие). Таким образом, договор продажи будет действовать только в случае, если преимущественное право покупки не будет осуществлено.
В дополнение к возможности отступления от договора, есть возможность договориться о том, что в случае использования преимущественного права покупки ни одна из сторон не имеет права использовать правозащитные меры (например, предъявлять требование о возмещении ущерба). Для продавца право требовать возмещения ущерба может иметь большое значение. Потому что, если владение недвижимостью будет передано первоначальному покупателю до истечения срока двух месяцев и покупатель будет производить действия по своему усмотрению, то за этим может последовать нарушение прав лица, имеющего преимущественное право покупки, и повлечь соответствующее требование в отношении продавца. Для того, чтобы не только один продавец отвечал за нанесённый ущерб, у него должно остаться право предъявить требование к первоначальному покупателю.
В случае применения преимущественного права покупки к недвижимости, необходимо учесть и то, что с лицом, осуществляющим преимущественное право покупки, необходимо заключить новый вещно-правовой договор о передаче собственности у нотариуса. Первоначальный вещно-правовой договор не распространяется в автоматическом порядке на лицо, имеющее преимущественное право покупки.
Для того, чтобы осуществить продажу недвижимости, на которую для третьих лиц распространяются права преимущественной покупки, можно заключить договор купли-продажи, в котором будут ясно обозначены права и обязанности сторон, но передача собственности покупателю будет поставлена в прямую зависимость от осуществления преимущественного права покупки. При заключении обязательственно-правового договора такого рода, покупателю рекомендуется не выплачивать сразу выкупную сумму, а продавцу подождать с передачей владения недвижимости. Таким образом, стороны, заключающие договор продажи, смогут выждать период в два месяца и, если лицо, имеющее преимущественное право покупки, не использует свое право, то собственность будет передана за осуществляемый платёж.
Если заключается судебный компромисс, в соответствии с которым передаётся обременённая преимущественным правом покупки недвижимость, или, например, часть недвижимости, находящаяся в совместной собственности, то это довольно сложный случай и составление текста компромисса лучше доверить в такой ситуации адвокату.
Ильмар-Эрик Аавакиви, присяжный адвокат
Адвокатское бюро Айвара Пильва
