Рийгикогу приняло на рассмотрение проект строительного кодекса, при вступлении которого в силу будет проведена объемная реформа в строительном праве. Новый кодекс кодифицирует строительный сектор, собрав в себя множество специальных законов, регулирующих отдельные отрасли строительства (в том числе т.н. законы по безопасности), обеспечив в данной области большую ясность и обзор. Кодекс разделен на общую и особую часть, из которых первая часть действует в отношении всех строений и построек, а вторая содержит специальные положения относительно отдельных видов строений (к примеру, колодцы, дороги, электромонтажные сооружения и т.д.). Настоящая статья сосредотачивается на основных изменениях в общей части, т.е. на изменениях затрагивающих все строения. Вступление кодекса в силу запланировано на 1 июля 2015 г.
Кодекс дает новую форму понятиям строение и строительство. На данный момент понятие строительство определяется исключительно посредствам перечня действий (возведение, расширение, снос и т.д.), новый же кодекс добавит общее определение по существу. Строительство — это возведение строения, стройка, установка, снос и другая деятельность в связи со строением, в результате которой появляется строение или изменяются его физические свойства. Строительством также считается разработка почвы или вскрыши в таком объеме, что оказывается постоянное и существенное воздействие на окружающую среду и имеется функциональная связь со строением. Исходя из объяснительной записки к законопроекту, можно сделать вывод, что целью уточнения было сделать понятие строительства более гибким, чтобы закон охватывал все действия, которые, по сути, являются строительством, но до сих пор не входили полностью или частично в установленный перечень действий.
Если быть более точным, то в новом кодексе было определено понятие перестройка. Законодатель определил, что замена отдельных единичных частей здания соответствующими новыми частями не считается реконструкцией, в этом случае дело обстоит с улучшениями (ремонтом). В результате реконструкции должен быть создан новый квалитет, что, однако, не означает, что новый результат должен внешне кардинально отличаться от предыдущего. Перестройка может охватывать также снос и последующее создание по существу схожего строения, при этом основным критерием является существенное изменение свойств качества строения. В целях ясности в кодекс добавлено определения сноса – снос строения это строительная деятельность, в ходе которой строение уничтожается или ликвидируется частично или полностью.
Строительство определено через понятие строения, которое является основополагающим понятием строительного кодекса. Если вещь квалифицируется как строение, то неизбежно (в большей или меньшей мере) необходимо считаться с требованиями, представляемыми строению и строительству. По сравнению с действующим законом в части понятия строения не было существенных изменений, были лишь исключены нюансы, которые вводили в заблуждение (к примеру, понятие «постоянное», которое в судебной практике считается не имеющим определяющую силу понятием). Для того, чтобы вещь считалась строением, необходимо оценить в совокупности существенные аспекты пользования вещью, которые позволили бы выделить ее как строение (цель использования, способы, срок использования, возможности переноса вещи и т.д.).
С точки зрения действующего закона в случае отсутствия обязательства составления детальной планировки, данные для строительного проекта берутся из условий проектирования. Действующий закон не делает никаких исключений в этой части, а значит,условия проектирования необходимы для возведения всех строений и их расширения (если детальная планировка не является обязательной). В законопроекте имеется в этой части 2 важных изменения. Из формулировки статьи кодекса можно сделать вывод, что условия проектирования не обязательны в случае всех построек, а необходимы лишь в части тех, в отношении которых имеется общественный интерес. Во-вторых, условия проектировки не нужны в случае малообъёмного расширения постройки. Кодекс устанавливает, что расширение должно составлять в таком случае менее 33% от изначального объема.
Новой возможностью, установленной кодексом является выдача условий проектирования в ситуации, когда была установлена детальная планировка. Целью выдачи условий проектирования в таком случае является уточнение определённых аспектов и их нельзя использовать в объеме, позволяющим изменить суть детальной планировки (т.е. без возможности для осуществления предыдущего решения). Это является альтернативой ходатайству признания недействительной или изменения детальной планировки, но не может быть более легким или удобным способом для проведения новой детальной планировки.
В соответствии с объяснительной запиской к законопроекту статья дает три основания, при которых можно уточнить или дополнить условиями проектирования детальную планировку: в случае, если детальная планировка устарела (прошло как минимум 5 лет с момента ее вступления в силу); изменилось место планировки, в части которой устанавливалась детальная планировка; произошло изменение правовых актов или вступили в силу новые планировки, которые существенно влияют на реализацию решения детальной планировки. В строительном кодексе теперь четко определены сроки действия условий строительства (5 лет), срок можно изменить в случае наличия обоснований. Нововведением является также установление конкретных оснований для возможного отказа в выдаче условий проектирования. На данный момент действующая правовая регуляция не предусматривает оснований отказа.
В соответствии с кодексом основанием для строительства является разрешение на строительство или извещение о строительстве, письменного согласия местного самоуправления больше не предусматривается. Необходимо ли для строительства разрешение на строительство или извещение о строительстве, можно выяснить из таблицы, приложенной к кодексу, которая определяет требования к каждому виду строения. Извещение о строительстве подается в электронном виде в строительный регистр как минимум за 10 дней до начала строительства и это действие не облагается пошлиной.Если уполномоченное учреждение не оповестит после подачи (извещения о строительстве) о необходимости дополнительного контроля данных, указанных в справке, то можно начинать строительство. То есть извещение о строительстве будет являться правовым основанием для начала строительства. В то же время, в течение 10 дней уполномоченное учреждение должно лишь представить оповещение о необходимости дополнительного контроля, а это значит, что оно не обязано провести дополнительный контроль (процесс) в течение 10 дней.
В регуляции разрешения на строительство не предвидится больших изменений. В соответствии с кодексом уполномоченное учреждение предварительно проверяет соответствие проекта требованиям, т.к. по сути, разрешение на строительство это согласие на строительство по условиям, приведенным в проекте. Наличие разрешения на строительство обязательно, за исключением строений, в случае которых достаточно извещения о строительстве.
Также были дополнены основания для отказа от выдачи разрешения на строительство и добавлено положение, защищающее т.н. права соседей, в соответствии с которым уполномоченное учреждение может отказаться от выдачи разрешения на строительство, если в связи со строением или строительством на собственника недвижимости или соседствующей недвижимости или на любое другое лицо оказывается постоянное негативное воздействие,которое является чрезмерно обременительным и его невозможно уменьшить. Добавлено также положение, в соответствии с которым разрешение на снос не выдается, если снос строения не отвечает существенному общественному интересу (к примеру, объект инфраструктуры). В соответствии с законопроектом срок действия разрешения на строительство, если строительство не было еще начато, составляет 5 лет, а в случае если строительные действия были начаты — 7 лет.
Сообщения о пользовании и разрешение на пользование аналогичны разрешениям на строительство и извещениям о строительстве, различие заключается лишь в контроле объектов. В случае разрешений на пользование не оценивается соответствие строительного проекта требованиям, а лишь соответствие строения строительному проекту. В данном случае законодатель также предусмотрел приложенный в приложении к кодексу список, когда необходимо разрешение на пользование, а когда исзвещением о пользовании.
Из регуляции строительного кодекса были изъяты регуляция ответственных специалистов, и был установлен общий принцип компетентности. В соответствии с принципом компетентности лицо должно действовать с прилежанием, чтобы гарантировать безопасность своих действий, учитывать требования и получение соответствующего им результата. Предпосылкой принципа компетентности являются наличие профессиональных знаний и умений. В соответствии с принципом компетентности лицо, действующее в хозяйственной и профессиональной сфере, должно исполнять обязательство разъяснения обстоятельств, которые влияют на безопасность строения, соответствия его требованиям и назначению использования. В соответствии с принципом компетентности лицо, действующее в хозяйственной и профессиональной сфере, должно сотрудничать с другими лицами при составлении строительного проекта и строительстве, чтобы обеспечить рациональность строительства и согласованность частей проекта строительства и частей строения. Это означает, что дело обстоит с очень важной основополагающей регуляцией, что особенно подчеркивает элементарность обязанностей давать разъяснения и действовать прилежно.
В заключение стоит отметить, что изменения обеспечат большую ясность в строительном секторе, а также в какой-то мере большую гибкость. Законодатель взял в использование общую регуляцию извещения о строительстве, которая, по сути, стала юридическим основанием для строительства и позволяет быстро и просто приступить к строительству. Также были созданы условия для уточнения условиями проектирования детальной планировки. Были урегулированы вопросы, которые в практике являлись основанием для спора (к примеру, снос строения, права соседей и т.д.), а также была изъята или заменена регуляция, которая в практике не действовала.
Карин Плоом, адвокат, Адвокатское бюро «Айвар Пильв»
