Покупая недвижимость, следует обязательно узнать, кому принадлежит инфраструктура, чтобы не попасть в ситуацию, когда вы должны будете доплачивать за обслуживание дорог и освещение улиц.
В соответствии со ст. 13 закона о строительстве местное самоуправление обязано выстроить общественную озелененную зону, сеть уличного освещения и ливневую канализацию до отмеченной в разрешении на строительстве земельной единицы дороги, находящиеся в общественном пользовании.
В практике же обычным является заключение договора между местным самоуправлением и разработчиком недвижимости, в соответствии с которым разработчик обязуется выстроить инфраструктуру и позже передать ее самоуправлению.
При этом важно учитывать, что до момента передачи инфраструктуры местному самоуправлению она является собственностью разработчика. По сути это означает, что лицо, купившее недвижимость в проектируемом районе, будет зависеть напрямую от разработчика до того момента, пока инфраструктура не будет передана местному самоуправлению.
В повседневной жизни это может создать всевозможные проблемы, как например, с обслуживанием дорог и освещением улиц. В худшем случае это может привести к ситуации, когда разработчик вообще не занимается обслуживанием дорог или даже препятствует доступу к жилью и не включает освещение улиц.
К тому же не исключается, что девелопер пожелает взыскать компенсацию с жильцов данного района за использование и обслуживание дорог, а также за освещение улиц.
Важно учитывать, что владелец частной дороги по закону не обязан предпринимать меры для сохранности дороги и при желании может ее даже вскопать.
Другими словами, лицо, которое приобрело недвижимость, может оказаться в ситуации, когда он платит налоги местному самоуправлению, но должен доплачивать за обслуживание дорог и освещение разработчику или владельцу дорог (к примеру, в случае банкротства разработчика, дорогу может приобрести посредствам аукциона любой, у кого имеются средства для покупки).
Описанная выше проблема может длиться годами, если местное самоуправление и разработчик не могут договориться между собой о передаче инфраструктуры или стороны просто на просто не выполняют свои обязательства.
Поэтому при приобретении недвижимости необходимо выяснить, кому принадлежит инфраструктура в районе и как осуществляется ее использование во избежание описанных проблем.
Проще всего получить данную информацию от местного самоуправления или разработчика, у кого есть обзор того, находятся ли данные объекты в частной собственности или переданы волости, а также в соответствии с какими принципами осуществляется их использование.
В дополнение к сказанному, важно обратить внимание на договор купли-продажи. К примеру, имеет значение, берет ли разработчик на себя обязательство обеспечить наличие подъездной дороги или же обязуется выстроить освещенную дорогу с твёрдым покрытием и освещением. Очень часто при покупке недвижимости на такие нюансы не обращают внимания, особенно в случае, когда в районе уже имеются асфальтированные дороги и освещение, хотя на самом деле физическое наличие дороги и освещения не означает, что обеспечивается содержание дорог и работа систем.
Если Вы уже оказались в ситуации, когда вся инфраструктура принадлежит разработчику, который отказывается передавать ее местному самоуправлению, то в первую очередь Вам следует обратиться для решения проблемы к местному самоуправлению и разработчику. В случае, когда это не принесет результата, не остается ничего кроме как согласиться с навязанным разработчиком условиями (они выражаются в истребовании платы или бездействии) или обратиться за помощью в суд.
Приведенное выше лишь примерное описание возможных проблем и, конечно, таких проблем не возникает с разумными разработчиками / владельцами дорог. Однако практика показывает, что чрезмерное доверие может стоить позже очень дорого. Поэтому прежде, чем приобрести недвижимость, желательно обратить внимание на то, кому принадлежит инфраструктура в районе, как осуществляется ее использование, и основательно изучить договор купли — продажи.
Марко Пильв, адвокат, Адвокатское бюро Айвара Пильва
