Снежная зима вызвала немало споров в связи с использованием парковочных мест около многоквартирных домов.
Как известно, у многих жильцов многоквартирных домов возникают проблемы в связи с отсутствием свободного парковочного места, а снежная зима ещё больше обострила эту проблему. Данная ситуация поставила некоторые вопросы, например, могут ли жильцы многоквартирных домов назначить каждому из жильцов право пользования личным парковочным местом и если да, то каким образом.
Наиболее разумный способ для решение этих вопросов – заключить соглашение о порядке использования парковочного места в нотариальной форме. Но для заключения такого соглашения необходимо выполнить некоторые действия.
Мыслимая часть недвижимости, на которой располагается многоквартирный дом, принадлежит всем лицам, имеющим жилую площадь в доме. В случае, если жильцы желают урегулировать использование общей вещи или ограничить её использование иным образом (например, обозначив личные парковочные места), то для этого нужно принять соответствующее решение. Часть 1 статьи 72 закона о вещном праве устанавливает, что использование и владение вещью, находящейся в совместной собственности можно урегулировать по договорённости или на основании решения, принятого большинством сособственников, если большинству принадлежит большая часть совместной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 12 закона о квартирной собственности, собственники квартир имеют право урегулировать право использования реальной части и предмета совместной собственности на основании договорённости.
Несмотря на то, что собственники квартир могут использовать предмет, находящийся в совместной собственности на основании решения, принятого большинством (а не единогласного решения всех совладельцев), закон о квартирной собственности всё же предусматривает, что большинство сособственников может принять решение относительно вопроса обычного использования. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 11 закона о квартирной собственности обычное использование заключается в поддержание порядка в реальной части квартирной собственности, а также, при пользовании реальной части квартирной собственности и совместной собственности, воздерживание от действий, которые могут повести к последствим, превышающим обычное использование собственности. Таким образом, важно знать, является ли назначение личных парковочных мест обычным использованием, и каким образом об этом возможно договориться на основании решения, принятого большинством совладельцев.
В судебном постановлении от 18 января 2011 года № 3-2-1-151-10 Верховный суд пояснил правовую регуляцию разделения парковочных мест, затронув и то, какие условия должны быть выполнены для того, чтобы парковочные места могли быть зафиксированы договорённостью совладельцев о порядке использования.
Верховный суд в упомянутом постановлении пришел к заключению, что регуляция порядка использования парковочных мест около многоквартирного дома рассматривается как определение порядка использования. Коллегия решила, что это является важным вопросом для собственников квартир, поэтому для разделения парковочных мест необходим консенсус всех собственников квартир. Договорённостью сособственников возможно, в дополнение к определению конкретных парковочных мест, договориться об условиях использования парковочных мест (например, отчистка от снега).
В квартирных домах, в которых создано квартирное товарищество, происходит осуществление управления строением и общей мыслимой частью участка земли посредством представления общих интересов жильцов (членов квартирного товарищества). Если управление совместной собственностью происходит через квартирное товарищество, то назначение парковочного порядка обычно не является возможным с помощью принятия решения на общем собрании.
В решении от 09 февраля 2011 года № 3-2-1-146-10 Верховный суд Эстонской Республики заметил, что договорённость собственников квартир не заменяет решение общего собрания, принятое большинством голосов. Суд выделил, что решения общего собрания не являются договорённостью между собственниками квартир и их можно рассматривать таковыми только в том случае, если на общем собрании присутствовали все собственники квартир и единогласно проголосовали за принятие решения. Таким образом, для определения порядка использования парковочных мест, в любом случае, необходимо созвать всех сособственников и принять решение единогласно.
В случае, если кто-то из сособственников не согласен с назначением парковочных мест (или, например, с заключением соглашения иного рода), то каждый из них может обратиться с соответствующим требованием в суд. В таком случае судебное решение заменяет согласие не давшего его сособственника. В то же время стоит учитывать, что в отношениях сособственников необходимо исходить из принципа доброй воли и учитывать раннее установленный порядок, общие интересы сособственников и другие важные факты. Поэтому принятие решений, так сказать насильно, не всегда может принести желаемый результат.
Стоит учитывать и то, что в случае, если порядок использование не оформлен в нотариальной форме, то он действует только в отношение заключивших его лиц. Если есть желание, чтобы решение действовало и в отношении лиц, которые в бедующем купят квартиры в этом многоквартирном доме, то порядок использования необходимо обозначить в нотариальной форме. В противном случае в случае смены собственника одной из квартир необходимо заключение новой договорённости.
Квартирным товариществам необходимо учитывать факт, что если есть желание распределить парковочные места около многоквартирного дома на основании (нотариального) соглашения о порядке использования, то недостаточно всего лишь наличия решения большинства сособственников. Все сособственники (также те, у которых нет автомобиля) должны дать согласие на определение порядка использования. Приведенный выше порядок затрагивает не только определение парковочного порядка, таким же образом можно распределить, например, боксы в подвале.
Кайри Туулмяги, присяжный адвокат
Адваокатское бюро Айвара Пильва
